Tabla de coeficientes aplicables a la base imponible de la plusvalía
Para calcular la plusvalía se necesita conocer los siguientes elementos:
- El Valor Catastral del Suelo.
- El coeficiente a aplicar, que se calcula con dos variables:
- La fecha de transmisión.
- El período de generación del incremento.
Valor catastral del suelo
En general, si se trata de solares, pisos o locales que tengan fijado valor catastral, el valor del suelo será el que figure en el recibo del IBI del año en que tenga lugar la transmisión. En caso de que dicho recibo no estuviera al cobro al tiempo de la autoliquidación, o se haya producido alguna alteración catastral con efectos posteriores al 1 de enero del año de la transmisión y anterior en todo caso al devengo de este impuesto, el valor del suelo aplicable será el que figure en la notificación de valores catastrales correspondiente a dicha alteración.
Tratándose de pisos o locales que no tuvieren determinado valor catastral pero sí lo tuviese el edificio del que son parte integrante, en principio, el valor del suelo de dichos pisos se estimará multiplicando el correspondiente al edificio por la cuota de copropiedad del piso o local transmitido.
Si la finca no tuviera determinado valor catastral, o si lo tuviere, no concuerde con el de la finca realmente transmitida, a consecuencia de aquellas alteraciones de sus características no reflejadas en el Catastro o en el Padrón del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, que deban conllevar la asignación de valor catastral conforme a las mismas, se presentará declaración con la documentación oportuna. La Agencia Tributaria Madrid, previa la oportuna comprobación, procederá a cuantificar la deuda tributaria y girar la liquidación o liquidaciones que correspondan en su caso.
Período de generación del incremento
El período de imposición se computa desde la fecha o fechas de adquisición consignadas hasta la fecha de transmisión, tomando años completos, sin exceder de 20 años, despreciando la fracción de año.
En el caso de que el periodo de generación sea inferior a un año, se prorrateará el coeficiente anual teniendo en cuenta el número de meses completos, es decir, sin tener en cuenta las fracciones de mes.
Coeficiente aplicable
El coeficiente a aplicar será diferente en función de la fecha de transmisión y del número de años. Puede calcularlo en el siguiente simulador:
Normativa
Según establece cada año la Ordenanza fiscal del Impuesto de Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, se aplicará la tabla de coeficientes que para cada período de generación se hubieran establecido mediante norma con rango legal.
- Transmisiones producidas desde el 1 de enero de 2023 hasta el 31 de diciembre de 2023. Establecidos en la Ley 31/2022, de 23 de diciembre, de Presupuestos Generales del Estado para el año 2023 (artículo 71).
- Transmisiones producidas desde el 1 de enero de 2024 hasta el 31 de diciembre de 2024. Establecidos en el Real Decreto-ley 8/2023, de 27 de diciembre (artículo 24).
- Transmisiones producidas desde el 1 de enero de 2025 hasta el 22 de enero de 2025. Establecidos en el Real Decreto-ley 9/2024, de 23 de diciembre (artículo 9).
- Transmisiones producidas desde el 23 de enero hasta el 31 de diciembre de 2025. Los coeficientes anteriores fueron derogados según la Resolución de 22 de enero de 2025, del Congreso de los Diputados, por la que se ordena la publicación del Acuerdo de derogación del Real Decreto-ley 9/2024, de 23 de diciembre. Por lo tanto, la tabla vigente es la indicada en el Real Decreto-ley 8/2023, de 27 de diciembre.
- Transmisiones producidas desde el 01 de enero de 2026 hasta el 27 de enero de 2026. Establecidos en el Real Decreto-ley 16/2025, de 23 de diciembre (artículo 18).
- Transmisiones producidas desde el 28 de enero de 2026. Los coeficientes anteriores fuerton derogados según la Resolución de 27 de enero de 2026, del Congreso de los Diputados, por la que se ordena la publicación del Acuerdo de derogación del Real Decreto-ley 16/2025, de 23 de diciembre. Por lo tanto, la tabla vigente es la indicada en el Real Decreto-ley 8/2023, de 27 de diciembre.
| Período de generación en años | Coeficientes desde 10/11/2021 | Coeficientes desde 01/01/2023 hasta 31/12/2023 | Coeficientes desde 01/01/2024 hasta 31/12/2024 | Coeficientes desde 01/01/2025 hasta 22/01/2025 | Coeficientes a partir de 23/01/2025 | Coeficientes desde 01/01/2026 hasta 27/01/2026 | Coeficientes a partir de 28/01/2026 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Menos de 1 | 0,14 | 0,14 | 0,15 | 0,16 | 0,15 | 0,16 | 0,15 |
| 1 | 0,13 | 0,13 | 0,15 | 0,15 | 0,15 | 0,15 | 0,15 |
| 2 | 0,15 | 0,14 | 0,14 | 0,15 | 0,14 | 0,15 | 0,14 |
| 3 | 0,16 | 0,15 | 0,14 | 0,15 | 0,14 | 0,15 | 0,14 |
| 4 | 0,17 | 0,17 | 0,16 | 0,16 | 0,16 | 0,16 | 0,16 |
| 5 | 0,17 | 0,17 | 0,18 | 0,18 | 0,18 | 0,18 | 0,18 |
| 6 | 0,16 | 0,16 | 0,19 | 0,20 | 0,19 | 0,20 | 0,19 |
| 7 | 0,12 | 0,12 | 0,20 | 0,22 | 0,20 | 0,22 | 0,20 |
| 8 | 0,10 | 0,10 | 0,19 | 0,23 | 0,19 | 0,23 | 0,19 |
| 9 | 0,09 | 0,09 | 0,15 | 0,21 | 0,15 | 0,21 | 0,15 |
| 10 | 0,08 | 0,08 | 0,12 | 0,16 | 0,12 | 0,16 | 0,12 |
| 11 | 0,08 | 0,08 | 0,10 | 0,13 | 0,10 | 0,13 | 0,10 |
| 12 | 0,08 | 0,08 | 0,09 | 0,11 | 0,09 | 0,11 | 0,09 |
| 13 | 0,08 | 0,08 | 0,09 | 0,10 | 0,09 | 0,10 | 0,09 |
| 14 | 0,10 | 0,09 | 0,09 | 0,10 | 0,09 | 0,10 | 0,09 |
| 15 | 0,12 | 0,10 | 0,09 | 0,10 | 0,09 | 0,10 | 0,09 |
| 16 | 0,16 | 0,13 | 0,10 | 0,10 | 0,10 | 0,10 | 0,10 |
| 17 | 0,20 | 0,17 | 0,13 | 0,12 | 0,13 | 0,12 | 0,13 |
| 18 | 0,26 | 0,23 | 0,17 | 0,16 | 0,17 | 0,16 | 0,17 |
| 19 | 0,36 | 0,29 | 0,23 | 0,22 | 0,23 | 0,22 | 0,23 |
| 20 o más | 0,45 | 0,45 | 0,40 | 0,35 | 0,40 | 0,35 | 0,40 |
Cuando, a instancia del sujeto pasivo, conforme al procedimiento establecido en el artículo 104.5 del referido RD, se constate que el importe del incremento del valor es inferior al importe de la base imponible determinada con arreglo a los apartados anteriores de este artículo, se tomará como base imponible el importe de dicho incremento de valor.
De acuerdo con dicho artículo (104.5) se considerará como valor de transmisión o de adquisición de los terrenos:
a) El que conste en el título que documente cada operación.
b) El comprobado, en su caso, por la Administración tributaria competente.
Cuando se trate de la transmisión de un inmueble en el que haya suelo y construcción, se tomará como valor del suelo, a estos efectos, el que resulte de aplicar la proporción que represente en la fecha de devengo del impuesto el valor catastral del terreno respecto del valor catastral total y esta proporción se aplicará tanto al valor de transmisión como, en su caso, al de adquisición (si en la fecha de adquisición el inmueble también tuviera valor de suelo y de construcción).
Si la adquisición o la transmisión hubiera sido a título lucrativo (herencia, donación) se aplicarán las reglas anteriores tomando, en su caso, por el primero de los dos valores a comparar señalados anteriormente, el declarado en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
Las transmisiones en las que se constate la inexistencia de incremento de valor de los terrenos por diferencia entre los valores de dichos terrenos en las fechas de transmisión y adquisición no estarán sujetas al impuesto y procederá presentar declaración.
Caso particular
En los supuestos de que se trasmitan varios bienes inmuebles en el título que formaliza la trasmisión, para aplicar el procedimiento del artículo 104.5 TRLHL (opción del sistema de estimación directo) el sujeto pasivo deberá aportar (siendo admisible cualquier medio válido en Derecho) los valores individualizados de la transmisión y adquisición de todos los inmuebles que constan en dicho título, sin que sea posible un precio global, alzado y conjunto por todas las fincas transmitidas. En caso contrario, resultará aplicable el método objetivo.