La plusvalía municipal es como se conoce comúnmente el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana.

Este impuesto se aplica sobre la ganancia que se obtiene en el valor del suelo cuando se transmite una propiedad, ya sea por venta, herencia o donación.

La cantidad a pagar es un porcentaje del aumento de valor que ha experimentado el suelo. A este aumento de valor se le llama "base imponible" y al porcentaje se le conoce como "tipo impositivo".

 Cuándo hay que pagar

Cuando se transmite un inmueble urbano, como una vivienda, un local comercial, un garaje o un solar. También se aplica si se cede un derecho sobre la propiedad, como el usufructo o la nuda propiedad.

Los casos más habituales de transmisión de inmuebles urbanos son las compraventas, las herencias y las donaciones. Otras situaciones donde también se aplica es en las permutas, en las entregas de un bien para saldar una deuda (daciones en pago), en las operaciones societarias como la constitución o disolución de sociedades y en las ampliaciones o reducciones de capital.  

 Datos importantes para el pago que debes recordar

Quién paga

• En una venta, paga el vendedor.
• Si el vendedor es una persona física no residente en España, el obligado al pago es el comprador.
• En una herencia o donación, paga quien adquiere la propiedad (heredero o donatario).

Qué plazo tengo para el pago

• Venta o donación: tienes 30 días hábiles desde que se formaliza el cambio de propietario, que suele coincidir con la fecha de la firma de la escritura.
• Herencia: 6 meses desde el fallecimiento del causante. Este tiempo puede ampliarse hasta un año si pides una prórroga.

 Cuándo no se paga

• Si hay pérdidas no tendrás que pagar si el valor del terreno no ha aumentado desde que lo compraste hasta que lo traspasaste. Esto ocurre si vendes la propiedad por un precio inferior al que pagaste por ella.
• En extinciones de condominio o cooperativas. En el caso de extinciones de condominio (un bien que es propiedad de varias personas es adjudicado a una sola) o cuando una cooperativa adjudica los pisos y plazas de garaje a sus cooperativistas. Aunque haya incremento de valor de los terrenos, estos casos no son considerados transmisión.
• Otros casos. Existen otras situaciones en las que la ley exime del pago. Es el caso de las exenciones, como la dación en pago de la vivienda habitual, la ejecución hipotecaria judicial o notarial de la misma o la transmisión de un inmueble declarado de interés cultural o que esté dentro del perímetro del Conjunto Histórico-Artístico. En todos estos casos, es necesario cumplir una serie de condiciones específicas.

 Cómo se calcula. Los dos métodos de cálculo

Desde la reforma legal de 2021, existen dos formas de calcular la base imponible que es la cantidad sobre la que se aplica el impuesto. Tienes derecho a que se te aplique el método que te resulte más favorable, es decir, el que dé como resultado un pago menor:

• Estimación objetiva (de coeficientes): es el método que se aplica por defecto. Se basa en el valor catastral del suelo y en el tiempo que has tenido la propiedad.
• Estimación directa: Se utiliza si puedes demostrar que la ganancia real obtenida con la transmisión es menor que la calculada por el método objetivo.

Si presentas la autoliquidación a través de la aplicación web del Ayuntamiento de Madrid, solo tendrás que incluir los valores de transmisión y adquisición. La aplicación calculará el impuesto con los dos métodos y escogerá el que más te beneficie. Si no aportas estos datos, el cálculo se hará únicamente con el método objetivo.

 Cómo se calcula con el método de "estimación objetiva"

Este método se aplica en la mayoría de los casos y se realiza mediante una fórmula sencilla:

Base imponible = Valor Catastral del Suelo x Coeficiente

Valor Catastral del Suelo: Este dato aparece en tu recibo del IBI.

Periodo de generación: Son los años completos que han pasado desde que compraste (o heredaste) la casa hasta que la vendes (máximo 20 años).

Coeficiente: El Ayuntamiento de Madrid aplica un coeficiente que varía según los años que hayas sido dueño. Por ejemplo, si has tenido la casa 3 años, el coeficiente en 2026 es de 0,14.

Simulador:

 Cómo se calcula con el método  de "estimación directa"

Este método resulta de aplicación cuando no hay una gran diferencia entre los valores de transmisión y adquisición. Se calcula así:

Primero. Se resta el precio de venta menos el precio de adquisición.

Segundo. Como la casa incluye el edificio y el suelo, y el impuesto solo grava el suelo, se aplica un porcentaje para extraer solo la ganancia del terreno. Este porcentaje se obtiene dividiendo el valor catastral del suelo entre el valor catastral total.

Tercero. Si este resultado es menor que la Base Imponible del método objetivo, se usará esta cantidad para pagar menos. 

 El paso final: Tipo de gravamen y bonificaciones

Una vez que tienes la Base Imponible por cualquiera de los dos métodos, se aplican los siguientes pasos para saber cuánto pagarás realmente:

• Tipo de gravamen: en el Ayuntamiento de Madrid, para el año 2026, el tipo es del 29%. Para obtener la cantidad inicial a pagar o cuota íntegra se multiplica la base imponible por 0,29.
• Bonificaciones (descuentos): en Madrid existen descuentos importantes, especialmente en herencias (transmisiones mortis causa). Si heredas la vivienda habitual de la persona fallecida puedes obtener una bonificación de entre el 40% y el 95% de la cuota, dependiendo del valor catastral del suelo.

 Ejemplo (método de "estimación objetiva")

Datos

• Valor catastral del suelo (2024): 35.000 euros.
• Período de generación: 3 años.
• Coeficiente a aplicar: 0,14.
• Tipo de gravamen: 29%.
• Bonificación por herencia (descendiente directo): 95%.
• Cantidad final a pagar o cuota líquida resultante: 71 euros.

 Si no tengo que pagar porque hay pérdidas, ¿no tengo que hacer nada?

Aunque hayas vendido o traspasado una propiedad con pérdidas, lo que se conoce como 'minusvalía', es obligatorio que presentes una declaración en el Ayuntamiento de Madrid. Con ella, informas de que la operación no está sujeta al pago de este impuesto.

1. Conoce el periodo para presentar la declaración

• Si es una venta o donación (actos "inter vivos"): tienes 30 días hábiles.
• Si es una herencia (actos "mortis causa"): tienes 6 meses, que puedes pedir ampliar hasta un año si lo haces dentro de los primeros seis meses.

2. Reúne la documentación necesaria

Para demostrar que ha habido pérdidas y que no te corresponde pagar, necesitarás comparar los valores reales. Debes tener a mano los siguientes documentos:

• El título de adquisición: la escritura o documento de cuando compraste o heredaste la propiedad originalmente.
• El título de transmisión: la escritura de la venta actual, o el documento de la herencia/donación actual.

3. Accede al trámite

Debes presentar el trámite de la declaración incluso si crees que no hay incremento de valor, ya que el Ayuntamiento debe comprobarlo.

4. Presenta el trámite

Una vez presentada la declaración habrás cumplido con tu obligación de informar al Ayuntamiento.

 Quiero calcular mi plusvalía

La Agencia Tributaria Madrid pone a tu disposición una calculadora. Te permite conocer si hay incremento de valor del terreno en la transmisión y valorar cuál es la base imponible más favorable a tus intereses antes de practicar la autoliquidación de la plusvalía municipal.

Debes tener en cuenta que es solo una estimación y no recoge todos los posibles casos.

El acceso es libre. No requiere ningún tipo de autentificación y/o firma electrónica.